Planujesz zakup nieruchomości w Niemczech pod wynajem jako kwatera pracownicza? Kalkulator ocenia twoją kalkulację na trzech uznanych wskaźnikach inwestycyjnych: stopa zwrotu brutto, stopa zwrotu netto (po 10% pustostanie i kosztach bieżących) oraz cash-on-cash return na kapitał własny. Dodatkowo pokazuje szacowany payback.
Zmień wartości — wynik aktualizuje się automatycznie.
Wzór: roczne przychody ÷ inwestycja łącznie × 100. Najprostszy wskaźnik, ale ignoruje pustostan i koszty bieżące. Dobry na szybki przegląd, zły do decyzji inwestycyjnych.
Wzór: (roczne przychody × 0,9 − roczne koszty) ÷ inwestycja × 100. Bardziej uczciwa liczba: 10% pustostanu i koszty bieżące są odjęte. Reguła kciuka: 4,5% netto dobre, 3–4,5% akceptowalne, poniżej 3% za drogo kupione.
Wzór: roczny dochód netto ÷ kapitał własny × 100. Mierzy tylko zwrot z zainwestowanego kapitału, nie z całej ceny. Przy wysokim udziale kredytu ta liczba może być znacznie wyższa niż stopa netto — to efekt dźwigni (leverage).
Wzór: inwestycja łącznie ÷ roczny dochód netto. Pokazuje, po ilu latach inwestycja zwróci się z przychodów netto — bez finansowania, bez wzrostu wartości, bez efektów podatkowych. Dla dobrych obiektów 15–22 lat, dla bardzo dobrych poniżej 15.
Uwaga: Ten kalkulator to wstępna ocena, nie zastąpi profesjonalnej kalkulacji inwestycyjnej ze strukturą finansowania, podatkami, amortyzacją (AfA) i prognozą wzrostu wartości. Przy większych inwestycjach warto skonsultować się ze Steuerberaterem.
Powyżej 4,5% rocznie — dobre. 3–4,5% akceptowalne. Poniżej 3% zwykle za drogo kupione.
10–12% ceny: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), notariusz (1,5%), księga wieczysta (0,5%), pośrednik (3,57% z VAT).
Zwrot z kapitału własnego, nie z całej inwestycji. Przy wysokim finansowaniu może być znacznie wyższy (leverage).
Konserwatywne, ale realistyczne. W najlepszych lokalizacjach 5–8%, na wsi 15–20%.